Юридическая чистота сделки

Под юридической чистотой сделки понимается процедура, направленная на сбор информации об истории недвижимого объекта. Подобные действия преследуют несколько целей:

• Исключение вероятности того, что на квартиру или иную недвижимость наложены какие-либо ограничения (обременения)
• Исключение оснований для оспаривания процедуры продажи и ее условий в будущем.

При этом само понятия «юридическая чистота» не встречается ни в одном из существующих справочников. Однако этот термин используется повсеместно при обозначении действий, направленных на выявление и исключение случаев нарушений законодательства при проведении ранее операций с имущественным объектом.

Договор, грамотно составленный с точки зрения юридической практики, выступает гарантом сделки. Он обеспечивает успешное выполнение поставленных задач и эффективно защищает законные интересы всех сторон. В ином случае, когда договор составлен с точки зрения права некорректно, велика вероятность возникновения споров в гражданском и других правовых полях. Важно отметить, что юридическая чистота сделки не только зависит от того, насколько грамотно составлен договор. Этот термин включает в себя другие характеристики, речь о которых пойдет ниже.

При совершении сделки владелец объекта недвижимости обязан предоставить правоустанавливающие документы, подтверждающие его право владения данным имуществом. Для этого указанное лицо показывает подлинники:

• свидетельства о праве собственности на объект сделки;
• договор купли-продажи или иной документ, на основании которого осуществлен предыдущий переход прав (дарение, наследством, мена).

Приведенные выше документы подлежат проверке. То есть, покупатель недвижимости должен установить, действительны ли свидетельство и договора, а также паспорт собственника.

Обычно добросовестные продавцы идут на встречу требованиям покупателей и согласны оказать всестороннюю помощь при проверке указанной документации. В ином случае появляется высокая вероятность того, что владелец недвижимости преследует злой умысел. Поэтому стоит рассмотреть о целесообразности проведения сделки с данных объектом.

Чтобы исключить вероятность возникновения неприятностей в дальнейшем и исключить возможности для оспаривания покупки недвижимости, необходимо осуществить проверку определенных обстоятельств, связанных с приобретаемым имуществом. Из представленных документов и, по возможности, из других источников рекомендуется получить следующую информацию:

1. Представленные владельцем недвижимости документы получены законным образом в установленном порядке.
2. Лицо, выступающее в качестве продавца объекта, в действительности является собственником недвижимости.
3. На объект недвижимости не наложены какие-либо обременения третьими лицами. В этом случае речь идет об ипотеке, залоге, аренде и других обязательствах. Если подобные обременения существуют, то лица, наложившие такие ограничения, могут заявить собственные права на продаваемый объект.
4. В организации, управляющей домом (если продается квартира, комната, доля), нужно получить расширенную выписку из домовой книги. Данный документ содержит в себе информацию о нынешних и бывших собственниках, лицах, зарегистрированных в продаваемом объекте. В нем указаны адреса, в которые выбыли предыдущие владельцы.
5. Выяснить дату и причину смерти лиц, ранее зарегистрированных в приобретаемой квартире и/или бывшими ее владельцами.
6. Исключить вероятность того, что лица, зарегистрированные и/или проживающие в квартире, а также ее собственники не состоят на учете в специализированных учреждениях. Это могут быть наркологический или психоневрологический диспансеры. Также они не должны быть привлечены ответственности за нарушение закона.
7. Проверить, имеются ли лица, выехавшие из квартиры на определенное время: для несения воинской службы, в длительные командировки, в тюрьму.
8. Проверить, вносились ли изменения в планировку объекта.
9. Проверить наличие разрешения от органов опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы и/или являются собственниками несовершеннолетние.
10. Получить от всех заинтересованных лиц (супруги, наследники, дети, иных лиц) согласие на проведение продажи объекта.
11. Установить факт принадлежности телефонного номера лицу, являющегося продавцом квартиры.
12. Дом не должен подлежать сносу, реконструкции.

Получить ответы на вопросы, представленные выше, можно при условии активного участия собственника в сделке. В ином случае, когда владелец недвижимости отказывается отвечать, рекомендуется отказаться от покупки объекта.

Важно понимать, что указанный перечень не является полным. При покупке объекта недвижимости лучше обратиться к профессионалам в данной области, так как только они знают все нюансы проведения подобных сделок.