Кредитор может получить в залог неоформленную недвижимость

09.10.2017

Компания взяла кредит. Банк попросил обеспечение — ипотеку. Заемщик заложил право аренды земли. На этом участке у компании было построено нежилое здание, также стоял недострой — гостиница. Из-за долгов заемщика банк подал заявление о признании компании банкротом. Суд удовлетворил требования — ввел наблюдение, а затем конкурсное производство. Банк включился в реестр как залоговый кредитор по двум объектам — нежилому зданию и гостинице. Суд исходил из наличия залога на право аренды земельного участка, признал право ипотеки на два строения в силу закона. Компания с этим не согласилась. Должник указал, что гостиница не зарегистрирована в ЕГРН. Первая инстанция и апелляция отказали. Суды решили, что компания возводит гостиницу для комплексного использования нежилого здания, которое принадлежит должнику на праве собственности. Поэтому такой недострой — это принадлежность главной вещи. Суд округа отказался признавать банк залоговым кредитором в отношении гостиницы. Верховный суд поддержал позиции первой и апелляционной инстанций. Кредитор вправе стать залоговым кредитором на незарегистрированную недвижимость. Важно, чтобы сторона представила доказательства, что такой объект соответствует признакам недвижимого имущества. В данном споре банк принес фотографии гостиницы, кадастровый и технический паспорта. Коллегия по экономическим спорам напомнила, что закон различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, которые находятся на заложенном земельном участке. Эти режимы отличаются друг от друга моментом возведения таких строений — до или после передачи участка в залог. Правила об ипотеке применимы к залогу прав арендатора. Такой арендатор-залогодатель может без согласия залогодержателя возводить на земельном участке строения, которые также попадают в залог.